Clausola claims made.

Sulla clausola in oggetto, che nella pratica trova larga applicazione nei contratti di assicurazione per la responsabilità civile, si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione, la cui decisione è stata massimata come segue.

"Qualora il contratto assicurativo preveda la clausola claims made nella parte del contratto, avente o meno la veste grafica di clausola, deputata in via esclusiva alla definizione dell'oggetto della copertura assicurativa, si deve ritenere che la limitazione di responsabilità sfugga all'art. 1341, secondo comma c.c., giacché la funzione limitatrice della claims made si estrinseca in una previsione o clausola contrattuale unitariamente deputata all'individuazione dell'oggetto del contratto e, quindi, opera all'interno della stessa previsione di tale oggetto e non in aggiunta ed all'esterno di essa. L'accordo delle parti su tale previsione si forma come accordo diretto a delimitare l'oggetto stesso del contratto e la limitazione di responsabilità fa parte ed è espressione di tale delimitazione e, dunque, vede stemperata ogni sua autonomia, sicché non assume il valore di “condizione" di per sé ed autonomamente rilevante, che necessiti del consenso qualificato.

Quando invece la clausola claims made si inserisce in un contratto come una specifica clausola, "condizione", che limiti la garanzia assicurativa e, dunque, l'oggetto del contratto siccome definito e comunque percepibile da altra clausola deputata alla sua individuazione, è allora che ricorre la fattispecie della vessatorietà, perché la formale previsione della clausola dopo altra idonea a definire in modo più ampio la garanzia, l'oggetto del contratto assicurativo, non appartiene più nell'economia del contratto all'individuazione dell'oggetto del contratto,  ma svolge, dopo una previsione a ciò diretta, almeno finché essa sola si legga, una funzione chiarificatrice ulteriore che assume carattere limitativo di ciò che nella precedente previsione era più ampio".

La clausola claims made viene correttamente inquadrata come vessatoria ogniqualvolta viene inserita al di fuori di degli articoli oggetto della copertura assicurativa e, come tale, deve essere espressamente accettata e sottoscritta con la doppia firma, ossia con sottoscrizione aggiuntiva rispetto a quella del contratto ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c.
Non si ritiene, invece, vessatoria quando è inserita nell'oggetto stesso del contratto di assicurazione, in ciò che è risarcibile o meno poiché in tale ipotesi si presume contrattata dalle parti liberamente. 

Cass. Civ., Sez. III, 10/11/2015 n. 22891

Garanzia decennale a carico dell'appaltatore per le opere di ristrutturazione.

Con la decisione che appresso si riporta testualmente, la Corte di Cassazione ha riconosciuto in capo all'appaltatore l'obbligo di prestare la garanzia prevista nell'art. 1669 c.c. anche in caso di semplici opere di ristrutturazione.

In buona sostanza, la responsabilità di cui all'articolo del codice civile richiamato, ossia quella riguardante la rovina ed i difetti degli immobili, può essere invocata anche in caso di interventi di modificazione o riparazione attinenti edificio già esistente e non solo rispetto ad un immobile edificando.

Pertanto, anche gli autori di tali interventi non edificatori bensì di semplice ristrutturazione, sono tenuti a rispondere ex art. 1669 c.c. allorchè le opere realizzate abbiano una incidenza sensibile o sugli elementi essenziali delle strutture dell'edificio ovvero su elementi secondari od accessori, tali da compromettere la funzionalità globale dell'immobile stesso.

Si riporta la sentenza.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato l’8 maggio 1997 il Condominio di (omissis) evocava, dinanzi al Tribunale di Genova, la DI.MI. s.r.l. esponendo che nel corso del 1991 la società convenuta aveva effettuato lavori di straordinaria manutenzione presso lo stabile condominiale, riguardanti il rafforzamento dei solai mediante il getto di caldana di calcestrutto con rete elettrosaldata ed il rafforzamento delle rampe delle scale con la completa ricostruzione delle stesse in cemento armato; precisava che in data 28.6.1996 l’Amministratore denunciava alla appaltatrice il verificarsi nelle pareti esterne dello stabile di numerose macchie di umidità, in particolare, la presenza nelle pareti esterne lato nord/nord-ovest della facciata di molteplici fessurazioni a forma di grigliato, sia nella tinta sia nell’intonaco, che rendevano le facciate non più impermeabili, con il conseguente verificarsi di infiltrazioni di acqua piovana nei singoli appartamenti dei condomini, nonché vistose crepe nell’intonaco delle pareti e del soffitto dei locali scale ai vari piani, la inutilizzabilità delle finestre di areazione poste ad ogni piano e la collocazione errata dei telai delle persiane in alluminio; aggiungeva che fatta istanza all’appaltatrice dell’esecuzione di opere per l’eliminazione dei vizi, la stessa escludeva qualunque sua responsabilità, per cui chiedeva dichiararsi la responsabilità della convenuta per i danni occorsi, con sua condanna al risarcimento dei danni da quantificarsi in corso di causa. Instaurato il contraddittorio, nella resistenza della DI.MI. s.r.l., la quale negava essere stato concluso fra le parti il dedotto contratto di appalto, per avere ella eseguito i lavori di manutenzione straordinaria del Condominio in qualità di proprietaria esclusiva dello stabile, di cui poi aveva ceduto i singoli appartamenti, nonché decadenza dalla garanzia invocata per essere pervenuta la lettera di denuncia il 17.5.1996 a fronte dell’ultimazione dei lavori nel 1991, il giudice adito, precisati ex art. 180 c.p.c. da parte attrice gli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda (responsabilità della DI.MI. ex art. 1669 c.c.), accoglieva la domanda attorea e per l’effetto condannava la convenuta al pagamento della somma di Euro 28.090,71, oltre accessori, a titolo di danno.

In virtù di rituale appello interposto dalla DI.MI., con il quale insisteva nella inapplicabilità nella specie dell’art. 1669 c.c., per non essere le opere eseguite nello stabile di natura tale da involgere una responsabilità nel senso voluto dall’appellato, e nell’eccezione di decadenza, la Corte di appello di Genova, nella resistenza del Condominio, il quale proponeva anche appello incidentale sulla quantificazione del costo di ripristino, respingeva entrambi gli appelli.

A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale evidenziava che il Condominio solo a seguito della consulenza tecnica di ufficio – effettuata nel corso del giudizio di primo grado dal geom. P. – era pervenuto ad una conoscenza seria ed oggettiva dei vizi, nonché delle conseguenze sulla struttura e sul godimento dell’immobile, in considerazione della natura dei difetti riscontrati (posizionamento completamente errato delle persiane in alluminio di tutte le finestre del fabbricato, presenza di molteplici fessurazioni nella tinta e nell’intonaco nelle pareti esterne lato nord e nord-ovest dello stabile, crepe nell’intonaco delle pareti e del soffitto dei locali scale nei vari piani, erronea fissazione ed allocazione delle finestre di areazione dei locali scale), per cui correttamente il giudice di prime cure aveva fatto riferimento alla data del suo deposito per la decorrenza dei termini per la denuncia ex art. 1669 c.c. e non già dalla lettera inviata dall’Amministratore il 17.5.1996.

Aggiungeva che nella specie trovava applicazione la responsabilità invocata, trattandosi di azione di natura extracontrattuale, che prescindeva dallo specifico rapporto negoziale derivante dall’appalto. D’altro canto alla appellante doveva essere riferita la responsabilità ex art. 1669 c.c. per la natura degli interventi eseguiti sul fabbricato che non potevano essere qualificati come di sola manutenzione straordinaria, avendo comportato l’accorpamento dei due edifici, aventi due diverse coperture, rifatte completamente le scale, realizzate in cemento armato, modificati i prospetti liberi con l’eliminazione degli archi sulle finestre e completamente ricostruiti due solai.

Concludeva che l’accertamento tecnico effettuato in primo grado aveva, altresì, consentito di accertare l’esistenza dei vizi lamentati alle parti in comune, dovuti proprio alle modalità costruttive utilizzate dalla DI.MI., per avere scelto tecniche e materiali inidonei. Gli accertamenti del c.t.u. apparivano corretti anche quanto alla quantificazione del costo di ripristino.

Per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Genova ha proposto ricorso la DI.MI. s.r.l., articolato sulla base di quattro motivi, al quale ha replicato il Condominio con controricorso.

Fissata pubblica udienza al 5.12.2014, la causa veniva rinviata a nuovo ruolo per l’acquisizione di delibera assembleare di autorizzazione dell’Amministratore a stare in giudizio, che veniva prodotta in data 18 febbraio 2015.

In prossimità della prima udienza di discussione entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative; la DI.MI. ha depositato altra memoria ex art, 378 c.p.c. anche in prossimità della ulteriore udienza di discussione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la società ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 1669 c.c. per avere il giudice di merito ritenuto che alla società fosse da attribuire la qualità di costruttore per lavori di manutenzione straordinaria, eseguiti nel periodo compreso fra il giugno 1988 ed il gennaio 1991, senza tenere conto che al momento dell’esecuzione dei lavori stessi ella era proprietaria esclusiva dello stabile de quo e che la natura delle opere realizzate corrispondeva a quelle contemplate nell’art. 31 lett. b) legge n. 457 del 1978, come da provvedimento autorizzatone n. 760 dell’11.9.1991 dei Comune di Genova, giacché anche le opere eseguite in variante erano state ritenute dallo stesso ente locale per tipologia e caratteristiche (qualitative e quantitative) perfettamente rientranti nella manutenzione straordinaria. In altri termini, la DI.MI. non avrebbe restaurato l’edificio, non avendolo consolidato, ripristinato e rinnovato negli elementi costitutivi di esso, ma semplicemente aveva rinnovato e sostituito parti, anche strutturali, di un edificio già interamente edificato da terzi, avente ben precise caratteristiche costruttive, non modificate dagli interventi della ricorrente, per cui non poteva essere a lei attribuita la qualifica di costruttore. A conclusione del mezzo viene formulato il seguente quesito di diritto: “Viola o applica falsamente l’art. 1669 c.c. il giudice di merito che applica tale norma alle opere aventi ad oggetto le modificazioni o le riparazioni apportate ad un edificio preesistente o ad altre preesistenti cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata e dichiara soggetto alla relativa responsabilità decennale per difetto di costruzione colui che materialmente le esegua, con conseguente condanna al risarcimento dei danni, come ha fatto la Corte di appello di Genova nell’impugnata sentenza, ritenendo responsabile ex art. 1669 c.c. la DI.MI. per i pretesi difetti delle opere di manutenzione straordinaria ex art. 31 lett. b) L. 457/78, eseguite nel periodo giugno 1988 – gennaio 1991 sul preesistente edificio di (omissis) , denunciati dal Condominio nel settembre 1996 e poi dal Condominio stesso fatti valere in causa nel 1997 ai fini della condanna della società ricorrente al risarcimento dei danni in forza dell’applicazione, appunto, dell’art. 1669 c.c.?”.

Il secondo motivo, con il quale la ricorrente insiste nella doglianza di violazione e falsa applicazione degli artt. 1669 c.c. e 31 l. 457/78, con riferimento alla accezione legislativa di manutenzione straordinaria, per non avere con i lavori de quibus alterato i volumi e la destinazione d’uso dell’edificio, pone il seguente quesito di diritto: “Viola o applica falsamente l’art. 31 lett. b) L. 457/78 il giudice di merito che esclusa la riconducibilità di opere edilizie nella categoria giuridica della manutenzione straordinaria, adducendo a tal fine soltanto la notevole portata dell’intervento edilizio e giudicando irrilevante la mancata alterazione dei volumi e della specifica destinazione del preesistente edificio oggetto di tali opere, come ha fatto la Corte di appello genovese nell’impugnata sentenza escludendo che i lavori eseguiti dalla DI.MI. fossero in realtà di manutenzione straordinaria, per avere costituito un intervento edificio di notevole portata, tale da investire direttamente i due fabbricati, anche se non ha alterato i volumi e la specifica destinazione?

Viola o applica falsamente l’art. 31 lett. b), c) e d) L. 457/78 il giudice di merito che, al fine di applicare alla fattispecie esaminata l’art. 1669 c.c., dopo avere escluso la manutenzione straordinaria, qualifichi le opere edilizie eseguite in un preesistente edificio come di ristrutturazione edilizia, assumendo come concreto parametro di giudizio per tale qualificazione non la tipologia di lavori elencati e specificati all’art. 31 lett. d) L. 457/78, bensì una nozione non tecnica, che prescinde dalla descrizione testualmente compiuta dalla norma?

Viola o applica falsamente l’art. 31 lett. b), c) e d) L. 457/78 il giudice di merito che, al fine di applicare alla fattispecie esaminata l’art. 1669 c.c., dopo avere escluso la manutenzione straordinaria, qualifichi come di ristrutturazione edilizia le opere eseguite in un preesistente edificio quantunque le stesse in concreto non abbiano affatto comportato la definizione e la ricostruzione del fabbricato con la sola conservazione di parte dei muri perimetrali e con la completa eliminazione delle strutture interne?

Viola o applica falsamente l’art. 31 lett. b), c) e d) L. 457/78 il giudice di merito che, al fine di applicare alla fattispecie esaminata l’art. 1669 c.c., dopo avere compiuto i passi in precedenza elencati, utilizzi la nozione di ristrutturazione come sinonimo di ricostruzione dell’edificio, come ha fatto la Corte di appello genovese inquadrando nella categoria della ristrutturazione edilizia ex art. 31 lett. d) L. n. 457/78 alcuni dei lavori eseguiti in via Sotto i Volti 14 dalla DI. MI. – consistiti nell’accorpamento di due diversi edifici attraverso lavori di raccordo fra due coperture, delle quali l’una a falsa e l’altra a terrazzo; nel rifacimento delle scale; nell’eliminazione degli archi sulle finestre; nella ricostruzione di due solai – quantunque tali lavori non abbiano affatto arrecato radicali modifiche sostitutive dell’edificio, né portato quest’ultimo ad essere un immobile del tutto diverso sa quello preesistente, non avendo la DI.MI. operato la demolizione e la ricostruzione del fabbricato con la sola conservazione di parte dei muri perimetrali e con la completa eliminazione delle strutture interne?”.

Le prime due doglianze – che possono essere trattate congiuntamente, data l’intima connessione, essendo entrambe rivolte a censurare le statuizioni dell’impugnata sentenza relative alla (in)sussistenza della responsabilità invocata, rilevanti sotto il profilo del sistema rimediale applicabile – non sono meritevoli di accoglimento.

La sentenza impugnata ha ritenuto sussistere la responsabilità della DI.MI. ai sensi dell’art. 1669 c.c. poiché è rimasto accertato che la stessa aveva acquistato l’intero fabbricato in questione da terzi, bene sul quale aveva poi curato di effettuare consistenti opere di ristrutturazione, e dopo averlo ripartito in porzioni, con la realizzazione di singole unità immobiliari, aveva provveduto alla vendita di ciascuno degli appartamenti con separati contratti.

Sostiene la ricorrente che la responsabilità per rovina e difetti di cose immobili (regolata dall’art. 1669 c.c.) dovrebbe essere ascritta alle sole ipotesi in cui siano riscontrabili vizi riguardanti la costruzione dell’edificio stesso o di una parte di esso, ma non anche in caso di modificazioni o riparazioni apportate ad un edificio preesistente o ad altre preesistenti cose immobili, anche se destinate per loro natura a (unga durata. In altri termini, ad avviso della DI.MI. anche le cause della rovina, dell’evidente pericolo di rovina o dei gravi difetti dovrebbero essere riconducibili direttamente a difetti del suolo o a vizi della costruzione pertinenti all’edificio (o alla diversa cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata). La ricorrente fonda tale interpretazione sull’esegesi letterale della norma, la quale, quando usa la locuzione “opera”, alluderebbe agli edifici o alle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, che il legislatore richiama  nell’incipit della disposizione (“Quando si tratti di…”). Sicché la fattispecie delineata dalla norma sarebbe integrata solo quando, entro dieci anni dalla realizzazione dell’edificio o della cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata, si prospettino rovina, evidente pericolo di rovina o gravi difetti, dipendenti da vizi del suolo o difetti della costruzione, afferenti all’edificio medesimo o alla cosa immobile interessata. La lettura prospettata dalla ricorrente avrebbe due precisi riflessi applicativi, uno di natura oggettiva e l’altro di natura subiettiva. Sotto il primo profilo, la norma avrebbe un ambito applicativo limitato ai difetti costruttivi inerenti alla sola fase genetica di realizzazione dell’edificio ovvero di una parte di esso, non già ai difetti eventualmente riconducibili ad interventi susseguenti all’edificazione dell’immobile, che apportino modificazioni o riparazioni ad un edificio preesistente o ad altre preesistenti cose immobili, anche se destinate per loro natura a lunga durata. Sotto il profilo soggettivo, la legittimazione passiva sostanziale, a fronte della proposizione dell’azione di responsabilità ex art. 1669 c.c., spetterebbe in via esclusiva all’appaltatore o al costruttore-venditore dell’edificio o della cosa immobile ovvero di una frazione di esso, al tempo della realizzazione originaria, non già ai soggetti che abbiano effettuato, successivamente alla realizzazione, interventi modificativi o riparativi (di manutenzione o di ristrutturazione o di ricostruzione). Ad avviso della ricorrente siffatta impostazione ermeneutica sarebbe avallata da due pronunce della Cassazione, secondo cui la responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c. trova applicazione esclusivamente quando siano riscontrabili vizi riguardanti la costruzione dell’edificio stesso o di una parte di esso, ma non anche in caso di modificazioni o riparazioni apportate ad un edificio preesistente o ad altre preesistenti cose immobili, anche se destinate per loro natura a lunga durata (cfr. Cass. 20 novembre 2007 n. 24143; Cass. 22 maggio 2015, n. 10658). In applicazione del suddetto principio, nella prima sentenza evocata, la S.C. ha riformato la sentenza di merito che aveva ritenuto configurabile tale ipotesi di responsabilità in riferimento all’opera di mero rifacimento della impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo condominiale di un edificio preesistente.

Secondo l’orientamento dalla giurisprudenza di legittimità, assolutamente costante, la lettera della norma giustifica una diversa impostazione ermeneutica, e ciò perché non a caso il legislatore discrimina tra “edificio o altra cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata”, da un lato, e “opera”, dall’altro. L’opera cui allude la norma non si identifica necessariamente con l’edificio o con la cosa immobile destinata a lunga durata, ma ben può estendersi a qualsiasi intervento, modificativo o riparativo, eseguito successivamente all’originaria costruzione dell’edificio, con la conseguenza che anche il termine “compimento”, ai fini della delimitazione temporale decennale della responsabilità, ha ad oggetto non già l’edificio in sé considerato, bensì l’opera, eventualmente realizzata successivamente alla costruzione dell’edificio. Quanto ai difetti della costruzione, inoltre, l’etimologia del termine “costruzione” non necessariamente deve essere ricondotta alla realizzazione iniziale del fabbricato, ma ben può riferirsi alle opere successive realizzate sull’edificio pregresso, che abbiano i requisiti dell’intervento costruttivo.

La responsabilità ex art. 1669 c.c., pertanto, ben può essere invocata con riguardo al compimento di opere (rectius di interventi di modificazione o riparazione) afferenti ad un preesistente edificio o ad altra preesistente cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata, le quali, in ragione di vizi del suolo (su cui la nuova opera si radica) o di difetti della costruzione (dell’opera), rovinino, in tutto o in parte, o presentino evidente pericolo di rovina ovvero gravi difetti (anche essi riferiti all’opera innovativa, non già all’edificio pregresso). Con la conseguenza che anche gli autori di tali interventi di modificazione o riparazione (rectius gli esecutori delle opere integrative) possono rispondere ai sensi dell’art. 1669 c.c. allorché le opere realizzate abbiano una incidenza sensibile o sugli elementi essenziali delle strutture dell’edificio ovvero su elementi secondari od accessori, tali da compromettere la funzionalità globale dell’immobile stesso (cfr. Cass. 4 gennaio 1993 n. 13; più di recente, segue la stessa linea interpretativa, Cass. 29 settembre 2009 n. 20853).

Nella specie la corte distrettuale, in adesione al costante insegnamento di questa Corte, secondo il quale l’estremo del grave difetto di costruzione, a differenza di quelli che determinano rovina totale o parziale dell’edificio, può anche consistere in una menomazione che, pur riguardando una parte soltanto dell’opera, incida sulla funzionalità della stessa, impedendole di fornire l’utilità cui è destinata per lungo lasso di tempo, ha ritenuto, con giudizio di fatto non suscettibile di sindacato in questa sede e saldamente ancorato alle risultanze dell’espletata indagine, che proprio tale ipotesi ricorreva nella fattispecie concreta. Infatti, la presenza nelle pareti esterne lato nord e nord-ovest dello stabile di molteplici fessurazioni a forma di grigliato e dello spessore di circa mm. 2/3 nella tinta e nell’intonaco, tali da rendere non più impermeabili dette facciate, le vistose crepe nell’intonaco delle pareti e del soffitto dei locali scale ai vari piani, l’erroneo posizionamento delle finestre di areazione dei locali scale, si da essere inutilizzabili, al pari dei telai che sostenevano le persiane in alluminio delle finestre di tutto il fabbricato, considerati nella loro globale incidenza, anche in prospettiva futura, sulla funzionalità e sull’utilità dell’opera, non possono che essere ritenuti gravi difetti.

Né sussiste, peraltro, l’asserita divergenza della sentenza impugnata con l’approdo ermeneutico di cui alle due pronunce di questa Corte sopra citate (Cass. n. 24143 del 2007 e Cass. n. 10658 del 2015), che lasciano intendere, pur nell’ambiguità dei riferimenti, più ad una diversa vantazione complessiva delle emergenze fattuali, piuttosto che configurare un vero e proprio contrasto sincrono di giurisprudenza.

Del pari nessun valore può essere attribuito con riguardo alla responsabilità di cui all’art. 1669 c.c. alle classificazioni urbanistiche predisposte dal legislatore al diverso fine del recupero di manufatti preesistenti: la differenza dei parametri di riferimento giustifica l’integrale responsabilità dell’appaltatore sia in presenza di interventi di manutenzione straordinaria sia in ipotesi di manutenzione ordinaria ai sensi dell’art. 31 della legge n. 457 del 1978. Infatti, ai fini della responsabilità dell’appaltatore, costituiscono gravi difetti dell’edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell’opera, ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, ecc), purché tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa e che, anche senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possano essere eliminati finanche solo con gli interventi di manutenzione ordinaria indicati dalla lettera a dell’art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457 e cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” (cfr. Cass. 1 febbraio 1995 n. 1164).

In applicazione del suddetto principio, la corte di merito, congruamente motivando sul punto, ha chiarito la notevole portata degli interventi realizzati, consistiti nell’accorpamento di due diversi edifici attraverso lavori di raccordo fra le due coperture, di cui una a falda e l’altra a terrazzo, nel rifacimento integrale delle scale, nell’eliminazione degli archi sulle finestre, nella ricostruzione di due solai, nel rifacimento degli intonaci esterni. Ed ha concluso affermando che le fessurazioni presenti sull’intonaco esterno rifatto dalla DI.MI. hanno determinato le infiltrazioni lamentate dal Condominio sulle parti comuni, le quali incidono in modo rilevante sulla struttura e sulla funzionalità dell’opus per cui si tratta di gravi difetti di costruzione, ciò anche in coerenza con la tipologia degli interventi descritti.

Anche con il terzo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 c.c. e dell’art. 31 L. 457/78 lamentando la riferibilità alla stessa di difetti di costruzione relativi a parti dell’edificio del tutto inalterate rispetto alle preesistenti caratteristiche costruttive. In particolare la corte di merito ha ritenuta la società responsabile per difetti relativi alle caratteristiche di conduzione del vapore delle murature perimetrali e del relativo intonaco che nulla ha a che fare con i lavori eseguiti sugli edifici. Così pure la responsabilità per i muri perimetrali ed i muri del vano atrio che è certo che non siano stati ristrutturati, essendosi la DI.MI. limitata al rifacimento dell’intonaco, per cui non può essere ritenuta responsabile della mancanza di camera d’aria. Né ha costruito i muri dell’atrio, per cui nessuna responsabilità ha per i danni da formazione di condensa nel vano in questione, avendo solo rifatto l’intonaco interno. A corollario del mezzo è posto il seguente quesito di diritto: “Viola o applica falsamente l’art. 1669 c.c. e l’art. 31 lett. B), c) e d) L 457/78 il giudice di merito che ritenga responsabile ex art. 1669 c.c., per gravi difetti della costruzione il venditore di un preesistente edificio assumendo che gli interventi edilizi in esso compiuti abbiano dato luogo ad una ristrutturazione rientrante in un progetto di ricostruzione del bene quando tali difetti riguardino opere e parti dell’edificio diverse da quelle esplicitamente addotte dal giudicante come oggetto della pretesa ristrutturazione?

Viola o applica falsamente l’art. 1669 c.c. e l’art. 31 lett. b), c) e d) L. 457/78 il giudice di merito che ritenga responsabile ex art. 1669 c.c. per gravi difetti di costruzione il venditore di un preesistente edificio assumendo che gli interventi edilizi in esso compiuti abbiano dato luogo ad una ristrutturazione rientrante in un progetto di ricostruzione del bene quando tali difetti riguardino opere di manutenzione straordinaria ex lett. b) del citato art. 31, eseguite su parti dell’edificio le cui originarie caratteristiche costruttive sono state lasciate del tutto inalterate, come ha fatto la Corte di appello genovese ritenendo la DI.MI. responsabile ex art. 1669 c.c. per i difetti lamentati dal Condominio attore con riguardo alla cattiva conduzione termina dei muri perimetrali e dei muri del vano atrio, che la DI. MI. non ha ricostruito, essendosi limitata al rifacimento dell’intonaco, che è opera di pura manutenzione straordinaria ai sensi della predetta norma?”.

Il motivo è inammissibile, prima che infondato, giacché comporta una valutazione in fatto sulla concreta sussistenza di conseguenze dannose nel patrimonio degli acquirenti riconducibili alle opere eseguite ed ai difetti lamentati sulle parti comuni.

La corte di merito ha, con apprezzamento congruamente motivato ed esente da mende logiche e giuridiche, per cui si sottrae alle censure della ricorrente, argomentato il proprio convincimento, facendo riferimento alle fessurazioni presenti sui muri perimetrali e alla mancanza di areazione dell’atrio. È evidente che, a fronte di dette argomentazioni, rese anche alla luce delle conclusioni tecniche espresse dall’ausiliare del giudice nel l’espletata consulenza d’ufficio, circa la ricorrenza di un preciso e ben delimitato nesso eziologico tra le fessurazioni sugli intonaci esterni rifatti dalla DI.MI. e sul vano atrio, da un Iato, e le infiltrazioni riscontrate all’interno del fabbricato, dall’altro, il sindacato teso a censurare tale rilievo causale importa una valutazione di merito, preclusa in sede di legittimità.

In ordine poi alla responsabilità del venditore (non originario costruttore del fabbricato) che ha attuato gli interventi di ricostruzione da cui discende il danno, è noto che la responsabilità ex art. 1669 c.c. può essere invocata anche a carico dell’alienante (cfr. Cass. 17 aprile 2013 n. 9370).

Con il quarto motivo è lamentata come error in procedendo la violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere la corte di merito del tutto omesso di pronunciarsi sul sesto motivo del gravame principale: il giudice di primo grado pur avendo abbattuto del 40% l’ammontare del risarcimento calcolato dal c.t.u., adducendo l’esistenza di concause incolpevoli dei danni lamentati dal Condominio (quali la vicinanza della ferrovia, il taglio dell’edificio ed il rifacimento della facciata a seguito della realizzazione sul fiume (…) del ponte della ferrovia nella metà del 1800, con la conseguente mancata posa del cornicione sulla facciata nord rifatta), aveva condannato la DI.MI. al pagamento delle spese tecniche di progetto, direzione lavori, autorizzazioni, calcolate nella percentuale normativa del 15% dell’intero costo di rifacimento dell’intonaco, laddove una pronuncia coerente avrebbe dovuto prendere come parametro di calcolo solo il 60% di tale costo.

Con il sesto motivo di gravame la ricorrente – appellante ha censurato proprio detto ragionamento, in ordine al quale nulla ha detto la corte distrettuale, limitando il suo accertamento ai primi cinque motivi. La censura conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “Viola o applica falsamente l’art. 112 c.p.c. il giudice di merito che ometta sostanzialmente di pronunciare sulla domanda o su uno specifico motivo di appello l’accoglimento del quale avrebbe comportato una riforma parziale della sentenza di primo grado a favore dell’appellante perlomeno in punto quantum debeatur e conseguentemente dia luogo ad un difetto di attività del giudice di secondo grado: difetto di attività nel quale è incorsa la corte genovese nella fattispecie in esame, nella quale ha omesso di pronunciare sul sesto motivo di appello, in forza del quale la DI.MI. aveva denunciato al giudice di appello il fatto che il Tribunale avesse condannato la società al pagamento delle spese tecniche di progetto, direzione lavori, autorizzazioni nella percentuale del 15% dell’intero costo di rifacimento dell’intonaco, laddove una pronuncia coerente avrebbe dovuto prendere come parametro di calcolo solo il 60% di tale costo, essendo il restante 40% stato abbattuto dal Tribunale in ragione di incolpevoli concause dei danni lamentati dal Condominio attore?”.

L’ultimo motivo di ricorso è fondato.

È incontestato che la corte di merito non abbia assunto alcuna statuizione sulla precisa censura articolata dalla DI.MI. con l’appello principale in ordine all’erronea, in parte qua, quantificazione operata del danno. Segnatamente, dall’esame del sesto motivo dell’atto di gravame – consentito in questa sede per la natura di errar in procedendo del vizio denunciato – emerge che la DI.MI. aveva rilevato l’incoerenza sistematica della decisione in ordine alla determinazione delle spese tecniche accessorie ai lavori di riparazione (di progetto, direzione dei lavori, autorizzazioni), quantificate nella misura del 15% dei costi totali di rifacimento dell’intonaco, pur se riconosciuta la responsabilità imputabile alla stessa venditrice – costuttrice per i danni procurati nei limiti del 60% (addebitato il restante 40% ad altre concause). Sul punto, la corte distrettuale nulla ha dedotto, sicché ricadendo la censura di omessa pronuncia su un punto astrattamente idoneo ad incidere sulla liquidazione del pregiudizio riconosciuto da porre a carico della ricorrente, la doglianza va accolta.

Conclusivamente, vanno rigettati i primi tre motivi di ricorso, accolto il quarto e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione alla censura accolta, con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello di Genova affinché il giudice si pronunci sulla specifica doglianza formulata con riferimento al quantum, e segnatamente verifichi in che termini (forfettari e/o percentuali ovvero esclusivamente sulla quota già decurtata al 60%) il giudice di prime cure abbia quantificato le spese accessorie spettanti alla DI.MI. rispetto all’intero importo dei lavori di rifacimento degli intonaci, tenendo conto della percentuale di responsabilità attribuita alla medesima società.

Al giudice del rinvio va rimessa anche la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, rigettati i primi tre motivi di ricorso, accoglie il quarto;

cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra Sezione della Corte di appello di Genova.

Cass. Civ., Sez. II, 04/11/2015 n. 22553

Vizi e guasti della cosa locata.

Grava sul locatore la garanzia per i vizi della cosa locata  prevista dall’art. 1578 c.c., invero modellata su quella della compravendita, che interviene ogniqualvolta risulti alterato l’equilibrio del sinallagma a cagione dell'inidoneità  all’uso del bene concesso in locazione, alterazione a cui può porsi rimedio esclusivamente con la risoluzione contrattuale ovvero con la riduzione del corrispettivo, restando preclusa in tal caso la esperibilità della azione di esatto adempimento, con la conseguente incompatibilità dei due rimedi anzidetti.

Sull'argomento è più volte intervenuta la Corte Cassazione, affermando che nel novero dei vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. vanno ricompresi quei difetti che riguardano “la struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione … fra essi non sono invece ricompresi i guasti o i deterioramenti dovuti alla naturale usura, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ex art 1576 C.C., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale” (Cass. Civ., Sez. III, 15/05/2007 n. 11198; Cass. Civ, Sez. III, 21/11/2011 n. 24459; Cass. Civ., Sez. III, 14/03/2013 n. 6580).

In buona sostanza, costituisce un vizio della cosa locata quel difetto grave e non facilmente eliminabile, se non attraverso un’opera di risanamento comportante un sacrificio economico per il locatore, laddove, per contro, i guasti sono quelle alterazioni transitorie e connaturali all’uso ed al godimento, eliminabili attraverso opere di semplice riparazione.

La distinzione è determinante per discernere se ed in quali limiti possa operare, nei rapporti di locazione, il principio di autotutela previsto dall’art. 1460 c.c., di cui costituisce espressione l’exceptio non rite adimpleti contractus. La peculiarità della disciplina dei vizi nella locazione sta nel fatto che il  vizio è tale ove ed in quanto esso incida concretamente sul godimento del bene, diminuendone  od impedendone la utilizzazione. 

La norma in oggetto, tuttavia, non abilita in nessun caso il conduttore a sospendere il versamento del canone e degli accessori o ad operare la cosiddetta autoriduzione dei medesimi, egli può solo domandare la risoluzione del contratto ovvero una riduzione del corrispettivo, rimanendo devoluta al potere del Giudice la facoltà di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti. Pertanto, in assenza di un provvedimento dell'Autorità Giudiziaria, sia esso anche sommario, giammai il conduttore può assumere di propria sponte iniziative in autotutela.

Fra le ipotesi maggiormente ricorrenti di vizio della cosa locata, rilevante ai fini dell'art. 1578 c.c., la Suprema Corte individua l'umidità dell'immobile dovuta a ragioni strutturali quale quella conseguente a mancante o non adeguata impermeabilizzazione (Cass. Civ., Sez. III, 04/08/1994 n. 7260), la costruzione difettosa degli scarichi fognanti (Cass. Civ., Sez. III, 06/03/1995 n. 2605), l'inutilizzabilità dei servizi igienici per occlusione dello scarico non collegato alla rete fognaria ( Cass. Civ., Sez. III, 28/08/20013 n. 19806), il mancato rilascio della licenza di abitabilità (Cass. Civ. 16/09/1996 n. 8285).

Inoltre, allorquando “il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso"(Cass. Civ., Sez. III, 01/12/2009 n. 25278; Cass. Civ., Sez. III, 20/07/2010 n. 16900). 

In sintesi, affinché possa divenire operativa la garanzia prevista nell'art. 1578 c.c. è necessario che:

a) si sia in presenza di vizi strutturali che impediscano l'effettivo godimento del bene e non di semplici guasti o deterioramenti dovuti all'ordinaria usura, la cui risoluzione necessita di interventi di manutenzione di routine;

b) il vizio non sia né conosciuto né facilmente conoscibile dal conduttore né, in egual misura, lo stesso deve essersi accollato il rischio dell'intervento ovvero l'onere delle spese necessarie.

Stato di insolvenza ai fini della dichiarazione di fallimento.

Fermi restando i requisiti dimensionali fissati dall'art. 1 L.F., presupposto indefettibile affinché l'imprenditore possa fallire, ai sensi del successivo art. 5, è lo stato d'insolvenza in cui questo deve versare, tenendo ben presente che l'equazione "pignoramento negativo uguale stato di insolvenza" non appare condivisibile.

Dottrina e giurisprudenza nel corso degli anni ci hanno insegnato che l'insolvenza rappresenta uno status da valutarsi in termini prospettici e dinamici, dovendo l'analisi tassativamente ampliarsi ad una stima globale, sia quantitativa che qualitativa, dei debiti e dei crediti.

Ne consegue che l'inadempimento in sé non rappresenta l'essenza stessa dell'insolvenza e non ne comporta automaticamente l'esistenza, ben potendo l'imprenditore non aver onorato il proprio debito per motivi diversi dall'incapacità a far fronte ad esso.

Viene cosi richiesto, ai fini dello stato di decozione che giustifica la procedura concorsuale, un quid pluris che deve essere individuato nel non essere più in grado l'imprenditore di adempiere regolarmente alle obbligazioni poste a suo carico, con mezzi propri o forniti da terzi, trattandosi di una situazione manifesta ed irreversibile e non già di una mera impossibilità temporanea.

Il richiamato art. 5 L.F. da più parti è stato definito come una “norma aperta”, che non definisce un vero e proprio modello e che ha indotto dottrina è giurisprudenza ad individuare una serie di elementi, solitamente in concorso, indicatori dello stato di insolvenza; sebbene tale elencazione non possa dirsi esaustiva, potendosi lo stato di insolvenza comunque desumersi anche da altri fattori, appresso sembra opportuno richiamare i più importanti fra loro, onde poterli utilizzare come chiavi di lettura della fattispecie concreta. 

Essi possono individuarsi:

• nell'assenza persistente di utili e nella contemporanea presenza di perdite;
• nella mancanza prolungata di liquidità;
• in un elevato indebitamento con i creditori istituzionali;
• nel mancato godimento del credito bancario ed ancor più nella revoca del fido e delle linee di credito;
• nell'utilizzo degli affidamenti bancari oltre i limiti concessi e nei solleciti al rientro nei limiti degli affidamenti;
• in un rapporto sbilanciato fra attivo e passivo;
• nella consistenza negativa del patrimonio netto;
• nell'impossibilità di continuare l'attività d'impresa in modo proficuo;
• nel  consolidamento e stagnazione del debito;
• nell'utilizzo di mezzi anomali di pagamento;
• nei ripetuti rinnovi cambiari;
• nell'essere protestato e/o iscritto negli elenchi dei cattivi pagatori;
• nella restituzione di merce acquistata non dovuta a vizi o difetti della medesima;
• nell'essere sottoposto a più procedure esecutive.

Fallimento promittente venditore scioglimento del contratto.

Le Sezioni Unite, a risoluzione di contrasto, hanno affermato che il curatore fallimentare del promittente venditore non può esercitare la facoltà di scioglimento del preliminare ex art. 72 l.f. nei confronti del promissario compratore il quale abbia trascritto prima della dichiarazione di fallimento una domanda ex art. 2932 c.c. successivamente accolta con sentenza trascritta.

Il contrasto è stato risolto con motivazione del seguente preciso tenore letterale.

"Il curatore in ipotesi di domanda di esecuzione in forma specifica proposta anteriormente alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore e riassunta nei confronti del curatore - parte del giudizio ex art. 43 l.f., ma terzo in relazione al rapporto controverso - mantiene senza dubbio la titolarità del potere di scioglimento dal contratto sulla base di quanto gli riconosce l'art. 72 l.f. 

Ma - ed è ciò che rileva ai fini che qui interessano - se la domanda sia stata trascritta prima del fallimento, l'esercizio del diritto di scioglimento da parte del curatore non è opponibile nei confronti di quell'attore promissario acquirente a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c.

Ciò che vuol dire che la domanda ex art. 2932 c.c. - trascritta prima della iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel registro delle imprese - non impedisce al curatore di recedere dal contratto preliminare: gli impedisce, piuttosto, di recedere con effetti nei confronti del promissario acquirente che una tale domanda ha proposto.

Tutto ciò, naturalmente, se la sentenza è accolta ed è trascritta a sua volta. E ciò si coniuga con l'effetto prenotativo che attua la trascrizione della domanda ex art. 2652, n. 2 c.c. il cui meccanismo pubblicitario si articola in due momenti: quello iniziale, costituito dalla trascrizione della domanda giudiziale e quello finale, rappresentato dalla trascrizione della sentenza di accoglimento.

Il giudice, pertanto, può senz'altro accogliere la domanda pur a fronte della scelta del curatore di recedere dal contratto: con una sentenza che, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., se trascritta, retroagisce alla trascrizione della domanda stessa e sottrae, in modo opponibile al curatore, il bene dalla massa attiva del fallimento.

Diversamente, se la domanda trascritta non viene accolta, l'effetto prenotativo della trascrizione della domanda cessa, con la conseguente opponibilità all'attore della sentenza dichiarativa di fallimento rendendo, in tal modo, efficace, nei suoi confronti, la scelta del curatore di sciogliersi dal rapporto.

Ciò consente di mantenere inalterata la facoltà di scelta del curatore, quale espressione di un potere sostanziale che l'ordinamento con l'art. 72 I.f. gli riconosce, ma che, nella concorrenza di determinati evenienze, non è opponibile - in caso di accoglimento della domanda in forma specifica - al promissario acquirente che abbia trascritto tale domanda anteriormente alla iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento del promittente venditore nel registro delle imprese".

Cass. Civ., SS.UU., 16/09/2015, n. 18131

Locazione finanziaria vizi della cosa.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, chiamate a pronunciarsi in materia di leasing su di una questione di estrema importanza, hanno stabilito il principio secondo il quale "in tema di locazione finanziaria, ove i vizi della cosa siano emersi prima della consegna, il concedente deve sospendere il pagamento del prezzo in favore del fornitore, nei cui confronti può agire per la risoluzione del contratto di fornitura o la riduzione del corrispettivo, mentre, se si siano rivelati dopo la consegna, l'utilizzatore ha azione diretta verso il fornitore. In ogni caso, lo stesso utilizzatore può agire contro il fornitore per il risarcimento dei danni e la restituzione dei canoni già pagati al concedente".

Il Giudice di legittimità, quindi, nei confronti del fornitore riconosce al concedente la facoltà di sospendere i pagamenti ed all'utilizzatore un importante strumento da utilizzare qualora il bene oggetto del leasing presenti dei vizi.

Corte di Cassazione, Sezioni Unite 05/10/2015 n.19785

Coercizione volontà annullamento contratto

Con la sentenza in esame, gli Ermellini hanno affrontato la materia inerente i vizi della volontà del contraente ed le ripercussioni che questi hanno sull'efficacia e legittimità del contratto. La soluzione a cui si giunge è quella di ritenere illegittimo il contratto ogniqualvolta la volontà del contraente abbia subito pressioni tali, fisiche e/o psichiche, da far sì che questo in loro mancanza non avrebbe perfezionato il negozio. Il contratto può essere annullato ai sensi dell'art. 1434 c.c. qualora la volontà del contraente sia stata alterata dalla coazione, fisica o psichica, proveniente dalla controparte o da un terzo, requisiti che non ricorrono ove la determinazione della parte sia stata provocata da timori meramente interni ovvero da personali valutazioni di convenienza, senza cioè che l'oggettività del pregiudizio risalti - su iniziativa probatoria della parte che promuove la domanda di annullamento - quale idonea a condizionare un libero processo determinativo delle proprie scelte. Secondo un consolidato indirizzo, invero, cui si presta adesione, in materia di annullamento del contratto per vizi della volontà, si verifica l'ipotesi della violenza, invalidante, il negozio giuridico, qualora uno dei contraenti subisca una minaccia specificamente finalizzata ad estorcere il consenso alla conclusione del contratto, proveniente dal comportamento posto in essere dalla controparte o da un terzo e risultante di natura tale da incidere, con efficienza causale, sul determinismo del soggetto passivo, che in assenza della minaccia non avrebbe concluso il negozio. Cass., Sez. I Civ. 09/10/2015, n. 20305 www.studiolegalemms.it

Esecuzione contratto preliminare offerta adempimento

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la ratio legis che ispira il disposto dell'art. 2932, comma 2, c.c. non è destinata ad operare allorquando la parte chieda il trasferimento del bene in un momento in cui la prestazione a suo carico non sia ancora scaduta. In tale ipotesi, deve ritenersi necessaria e sufficiente un'offerta di adempimento anche non formale o per intimazione ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c. purché espressa in qualsiasi modo che escluda ragionevoli dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere e, dunque, a tal punto seria e concludente da far ritenere un'effettiva e puntuale volontà di adempimento a fronte del trasferimento del bene, comunque a tale adempimento condizionato.

Cass. Civ., Sez. III, 22 maggio 2015, n. 10546

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Diritto di prelazione del conduttore vendita in blocco

Affinché ricorra la vendita in blocco, che esclude il sorgere in capo al conduttore dei diritti di prelazione o di riscatto, non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari.

Cass. Civ., Sez. VI, 25/02/2015 n. 3713

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Preliminare del preliminare

Le Sezioni Unite Civili, a composizione di contrasto, hanno ritenuto valida e produttiva di effetti la stipulazione di contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativa ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), se sia configurabile un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto fondata su una differenziazione di contenuti negoziali. La violazione di tale accordo costituisce fonte di responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto.

Corte di Cassazione SS.UU., sentenza n. 4628 del 06/03/2015

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Nullità rilevabilità d'ufficio

Il giudice, innanzi al quale sia stata proposta una qualsiasi impugnativa negoziale (di adempimento, risoluzione per qualunque motivo, annullamento, rescissione, nonché in caso di impugnativa per la declaratoria della nullità per altro motivo o solo parziale), sempreché non rigetti la pretesa in base ad una individuata “ragione più liquida”, ha l’obbligo di rilevare - e, correlativamente, di indicare alle parti - l’esistenza di una causa di nullità negoziale, pure se di natura speciale o “di protezione”, ed ha, di conseguenza, ove le parti non ne abbiano chiesto l’accertamento in via principale od incidentale in esito all’indicazione del giudice, la facoltà (salvo per le nullità speciali che presuppongono una manifestazione di interesse della parte) di dichiarare, in motivazione, la nullità del negozio e, quindi, di rigettare, per tale ragione, la domanda originaria, ovvero, in presenza di tale istanza, di dichiarare la nullità del negozio direttamente in dispositivo, con effetto, in entrambi i casi, di giudicato in assenza di impugnazione.

Cass. SS.UU. 12/12/2014 n. 26242

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Cosa locata, vizi, canoni, pagamento, inadempimenti, sproporzione, sfratto

Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.

Cassazione Civ., Sez. III, 29/01/2013 n. 2099

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