Vizi e guasti della cosa locata.

Grava sul locatore la garanzia per i vizi della cosa locata  prevista dall’art. 1578 c.c., invero modellata su quella della compravendita, che interviene ogniqualvolta risulti alterato l’equilibrio del sinallagma a cagione dell'inidoneità  all’uso del bene concesso in locazione, alterazione a cui può porsi rimedio esclusivamente con la risoluzione contrattuale ovvero con la riduzione del corrispettivo, restando preclusa in tal caso la esperibilità della azione di esatto adempimento, con la conseguente incompatibilità dei due rimedi anzidetti.

Sull'argomento è più volte intervenuta la Corte Cassazione, affermando che nel novero dei vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. vanno ricompresi quei difetti che riguardano “la struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione … fra essi non sono invece ricompresi i guasti o i deterioramenti dovuti alla naturale usura, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ex art 1576 C.C., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale” (Cass. Civ., Sez. III, 15/05/2007 n. 11198; Cass. Civ, Sez. III, 21/11/2011 n. 24459; Cass. Civ., Sez. III, 14/03/2013 n. 6580).

In buona sostanza, costituisce un vizio della cosa locata quel difetto grave e non facilmente eliminabile, se non attraverso un’opera di risanamento comportante un sacrificio economico per il locatore, laddove, per contro, i guasti sono quelle alterazioni transitorie e connaturali all’uso ed al godimento, eliminabili attraverso opere di semplice riparazione.

La distinzione è determinante per discernere se ed in quali limiti possa operare, nei rapporti di locazione, il principio di autotutela previsto dall’art. 1460 c.c., di cui costituisce espressione l’exceptio non rite adimpleti contractus. La peculiarità della disciplina dei vizi nella locazione sta nel fatto che il  vizio è tale ove ed in quanto esso incida concretamente sul godimento del bene, diminuendone  od impedendone la utilizzazione. 

La norma in oggetto, tuttavia, non abilita in nessun caso il conduttore a sospendere il versamento del canone e degli accessori o ad operare la cosiddetta autoriduzione dei medesimi, egli può solo domandare la risoluzione del contratto ovvero una riduzione del corrispettivo, rimanendo devoluta al potere del Giudice la facoltà di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti. Pertanto, in assenza di un provvedimento dell'Autorità Giudiziaria, sia esso anche sommario, giammai il conduttore può assumere di propria sponte iniziative in autotutela.

Fra le ipotesi maggiormente ricorrenti di vizio della cosa locata, rilevante ai fini dell'art. 1578 c.c., la Suprema Corte individua l'umidità dell'immobile dovuta a ragioni strutturali quale quella conseguente a mancante o non adeguata impermeabilizzazione (Cass. Civ., Sez. III, 04/08/1994 n. 7260), la costruzione difettosa degli scarichi fognanti (Cass. Civ., Sez. III, 06/03/1995 n. 2605), l'inutilizzabilità dei servizi igienici per occlusione dello scarico non collegato alla rete fognaria ( Cass. Civ., Sez. III, 28/08/20013 n. 19806), il mancato rilascio della licenza di abitabilità (Cass. Civ. 16/09/1996 n. 8285).

Inoltre, allorquando “il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso"(Cass. Civ., Sez. III, 01/12/2009 n. 25278; Cass. Civ., Sez. III, 20/07/2010 n. 16900). 

In sintesi, affinché possa divenire operativa la garanzia prevista nell'art. 1578 c.c. è necessario che:

a) si sia in presenza di vizi strutturali che impediscano l'effettivo godimento del bene e non di semplici guasti o deterioramenti dovuti all'ordinaria usura, la cui risoluzione necessita di interventi di manutenzione di routine;

b) il vizio non sia né conosciuto né facilmente conoscibile dal conduttore né, in egual misura, lo stesso deve essersi accollato il rischio dell'intervento ovvero l'onere delle spese necessarie.

Stato di insolvenza ai fini della dichiarazione di fallimento.

Fermi restando i requisiti dimensionali fissati dall'art. 1 L.F., presupposto indefettibile affinché l'imprenditore possa fallire, ai sensi del successivo art. 5, è lo stato d'insolvenza in cui questo deve versare, tenendo ben presente che l'equazione "pignoramento negativo uguale stato di insolvenza" non appare condivisibile.

Dottrina e giurisprudenza nel corso degli anni ci hanno insegnato che l'insolvenza rappresenta uno status da valutarsi in termini prospettici e dinamici, dovendo l'analisi tassativamente ampliarsi ad una stima globale, sia quantitativa che qualitativa, dei debiti e dei crediti.

Ne consegue che l'inadempimento in sé non rappresenta l'essenza stessa dell'insolvenza e non ne comporta automaticamente l'esistenza, ben potendo l'imprenditore non aver onorato il proprio debito per motivi diversi dall'incapacità a far fronte ad esso.

Viene cosi richiesto, ai fini dello stato di decozione che giustifica la procedura concorsuale, un quid pluris che deve essere individuato nel non essere più in grado l'imprenditore di adempiere regolarmente alle obbligazioni poste a suo carico, con mezzi propri o forniti da terzi, trattandosi di una situazione manifesta ed irreversibile e non già di una mera impossibilità temporanea.

Il richiamato art. 5 L.F. da più parti è stato definito come una “norma aperta”, che non definisce un vero e proprio modello e che ha indotto dottrina è giurisprudenza ad individuare una serie di elementi, solitamente in concorso, indicatori dello stato di insolvenza; sebbene tale elencazione non possa dirsi esaustiva, potendosi lo stato di insolvenza comunque desumersi anche da altri fattori, appresso sembra opportuno richiamare i più importanti fra loro, onde poterli utilizzare come chiavi di lettura della fattispecie concreta. 

Essi possono individuarsi:

• nell'assenza persistente di utili e nella contemporanea presenza di perdite;
• nella mancanza prolungata di liquidità;
• in un elevato indebitamento con i creditori istituzionali;
• nel mancato godimento del credito bancario ed ancor più nella revoca del fido e delle linee di credito;
• nell'utilizzo degli affidamenti bancari oltre i limiti concessi e nei solleciti al rientro nei limiti degli affidamenti;
• in un rapporto sbilanciato fra attivo e passivo;
• nella consistenza negativa del patrimonio netto;
• nell'impossibilità di continuare l'attività d'impresa in modo proficuo;
• nel  consolidamento e stagnazione del debito;
• nell'utilizzo di mezzi anomali di pagamento;
• nei ripetuti rinnovi cambiari;
• nell'essere protestato e/o iscritto negli elenchi dei cattivi pagatori;
• nella restituzione di merce acquistata non dovuta a vizi o difetti della medesima;
• nell'essere sottoposto a più procedure esecutive.

Fallimento promittente venditore scioglimento del contratto.

Le Sezioni Unite, a risoluzione di contrasto, hanno affermato che il curatore fallimentare del promittente venditore non può esercitare la facoltà di scioglimento del preliminare ex art. 72 l.f. nei confronti del promissario compratore il quale abbia trascritto prima della dichiarazione di fallimento una domanda ex art. 2932 c.c. successivamente accolta con sentenza trascritta.

Il contrasto è stato risolto con motivazione del seguente preciso tenore letterale.

"Il curatore in ipotesi di domanda di esecuzione in forma specifica proposta anteriormente alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore e riassunta nei confronti del curatore - parte del giudizio ex art. 43 l.f., ma terzo in relazione al rapporto controverso - mantiene senza dubbio la titolarità del potere di scioglimento dal contratto sulla base di quanto gli riconosce l'art. 72 l.f. 

Ma - ed è ciò che rileva ai fini che qui interessano - se la domanda sia stata trascritta prima del fallimento, l'esercizio del diritto di scioglimento da parte del curatore non è opponibile nei confronti di quell'attore promissario acquirente a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c.

Ciò che vuol dire che la domanda ex art. 2932 c.c. - trascritta prima della iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel registro delle imprese - non impedisce al curatore di recedere dal contratto preliminare: gli impedisce, piuttosto, di recedere con effetti nei confronti del promissario acquirente che una tale domanda ha proposto.

Tutto ciò, naturalmente, se la sentenza è accolta ed è trascritta a sua volta. E ciò si coniuga con l'effetto prenotativo che attua la trascrizione della domanda ex art. 2652, n. 2 c.c. il cui meccanismo pubblicitario si articola in due momenti: quello iniziale, costituito dalla trascrizione della domanda giudiziale e quello finale, rappresentato dalla trascrizione della sentenza di accoglimento.

Il giudice, pertanto, può senz'altro accogliere la domanda pur a fronte della scelta del curatore di recedere dal contratto: con una sentenza che, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., se trascritta, retroagisce alla trascrizione della domanda stessa e sottrae, in modo opponibile al curatore, il bene dalla massa attiva del fallimento.

Diversamente, se la domanda trascritta non viene accolta, l'effetto prenotativo della trascrizione della domanda cessa, con la conseguente opponibilità all'attore della sentenza dichiarativa di fallimento rendendo, in tal modo, efficace, nei suoi confronti, la scelta del curatore di sciogliersi dal rapporto.

Ciò consente di mantenere inalterata la facoltà di scelta del curatore, quale espressione di un potere sostanziale che l'ordinamento con l'art. 72 I.f. gli riconosce, ma che, nella concorrenza di determinati evenienze, non è opponibile - in caso di accoglimento della domanda in forma specifica - al promissario acquirente che abbia trascritto tale domanda anteriormente alla iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento del promittente venditore nel registro delle imprese".

Cass. Civ., SS.UU., 16/09/2015, n. 18131

Locazione finanziaria vizi della cosa.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, chiamate a pronunciarsi in materia di leasing su di una questione di estrema importanza, hanno stabilito il principio secondo il quale "in tema di locazione finanziaria, ove i vizi della cosa siano emersi prima della consegna, il concedente deve sospendere il pagamento del prezzo in favore del fornitore, nei cui confronti può agire per la risoluzione del contratto di fornitura o la riduzione del corrispettivo, mentre, se si siano rivelati dopo la consegna, l'utilizzatore ha azione diretta verso il fornitore. In ogni caso, lo stesso utilizzatore può agire contro il fornitore per il risarcimento dei danni e la restituzione dei canoni già pagati al concedente".

Il Giudice di legittimità, quindi, nei confronti del fornitore riconosce al concedente la facoltà di sospendere i pagamenti ed all'utilizzatore un importante strumento da utilizzare qualora il bene oggetto del leasing presenti dei vizi.

Corte di Cassazione, Sezioni Unite 05/10/2015 n.19785

Coercizione volontà annullamento contratto

Con la sentenza in esame, gli Ermellini hanno affrontato la materia inerente i vizi della volontà del contraente ed le ripercussioni che questi hanno sull'efficacia e legittimità del contratto. La soluzione a cui si giunge è quella di ritenere illegittimo il contratto ogniqualvolta la volontà del contraente abbia subito pressioni tali, fisiche e/o psichiche, da far sì che questo in loro mancanza non avrebbe perfezionato il negozio. Il contratto può essere annullato ai sensi dell'art. 1434 c.c. qualora la volontà del contraente sia stata alterata dalla coazione, fisica o psichica, proveniente dalla controparte o da un terzo, requisiti che non ricorrono ove la determinazione della parte sia stata provocata da timori meramente interni ovvero da personali valutazioni di convenienza, senza cioè che l'oggettività del pregiudizio risalti - su iniziativa probatoria della parte che promuove la domanda di annullamento - quale idonea a condizionare un libero processo determinativo delle proprie scelte. Secondo un consolidato indirizzo, invero, cui si presta adesione, in materia di annullamento del contratto per vizi della volontà, si verifica l'ipotesi della violenza, invalidante, il negozio giuridico, qualora uno dei contraenti subisca una minaccia specificamente finalizzata ad estorcere il consenso alla conclusione del contratto, proveniente dal comportamento posto in essere dalla controparte o da un terzo e risultante di natura tale da incidere, con efficienza causale, sul determinismo del soggetto passivo, che in assenza della minaccia non avrebbe concluso il negozio. Cass., Sez. I Civ. 09/10/2015, n. 20305 www.studiolegalemms.it

Esecuzione contratto preliminare offerta adempimento

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la ratio legis che ispira il disposto dell'art. 2932, comma 2, c.c. non è destinata ad operare allorquando la parte chieda il trasferimento del bene in un momento in cui la prestazione a suo carico non sia ancora scaduta. In tale ipotesi, deve ritenersi necessaria e sufficiente un'offerta di adempimento anche non formale o per intimazione ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c. purché espressa in qualsiasi modo che escluda ragionevoli dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere e, dunque, a tal punto seria e concludente da far ritenere un'effettiva e puntuale volontà di adempimento a fronte del trasferimento del bene, comunque a tale adempimento condizionato.

Cass. Civ., Sez. III, 22 maggio 2015, n. 10546

www.studiolegalemms.it

Diritto di prelazione del conduttore vendita in blocco

Affinché ricorra la vendita in blocco, che esclude il sorgere in capo al conduttore dei diritti di prelazione o di riscatto, non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari.

Cass. Civ., Sez. VI, 25/02/2015 n. 3713

www.studiolegalemms.it